〇不動産所得税は一度だけ課税される

不動産所得税とは、有償・無償問わず、土地や家屋を取得した際に課税される税金です。
ただ、「不動産を取得した際」といっても、実際に納税の通知書が届くのは、その不動産を取得してから数ヶ月後、特に新築の家屋ではあれば取得した翌年４月以降時間が経ってからの事です。
不動産所得税は忘れた頃にやってくるので、その支払いについて事前に準備をしておかないと、思わぬ出費に家計や資金操りが圧迫されることになります。そんな思いをしないためにも、不動産所得税についてきちんと準備をしておきましょう。
不動産所得税については原則として、その取得した不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所に自ら申告することになります。
しかし、実務上は都道府県税事務所から送付されてきた書類に必要事項を記入して返送することで申告とすることが多いようです。

この不動産所得税」の対象となる「不動産」とは土地と家屋のことです。土地と家屋であれば、その種類や用途は関係がなく課税の対象となります。
また有償か無償かも問わないので、交換や贈与による取得も対象になります。ただし、相続による取得については、原則非課税です。

ちなみに、登記の有無も問いません。不動産所得税の課税を逃れるために登記をしないというのは意味のないことなのです。

〇不動産所得税の計算式

不動産所得税の税額は次の計算式で計算されます。

不動産所得税＝　課税基準（固定資産税評価額）× 税率

不動産所得税の課税基準は、不動産を購入した金額ではなく、固定資産税評価額です。ただし、課税基準額が一定の金額未満の場合には、不動産所得税が課税されない「免税点」があります。固定資産税評価額とは、自治体の窓口「固定資産税評価証明書」の交付を受けることで確認できます。
しかし、新築の家屋では、まだその固定資産税評価額は算出されていません。
固定資産税評価額のおよその目安は、家屋であれば購入価額の6割程度の金額になると思われます。そこから、概算の固定資産税評価額を算出し、支払うべき不動産所得税の金額を計算してください。
なお、令和6年3月31日までに取得した「宅地など」については、固定資産税評価額を2分の1にした金額が課税評価額になります。
この「宅地など」にはマンションの「敷地利用権」も含まれます。マンションの価格は家屋の部分と土地の利用権に相当する敷地利用権部分からなっており、この敷地利用権についても、宅地として課税評価額が2分の1に軽減されるということです。

税率は原則として4％です。ただし、令和6年3月31日までの取得であれば土地と住宅家屋（賃貸住宅も含む）については。3％に軽減されています。
さらにマイホームや賃貸住宅といった住宅用家屋やその敷地については、税率以外にも特別な軽減措置がいくつかあります。
結果的に、住宅用の不動産と住宅用以外の不動産では、不動産所得税の金額には大きな違いがあるのです。

〇住宅やその敷地には不動産所得税の軽減措置

住宅用の家屋とその敷地については、生活に必須のものであるという配慮から、不動産所得税についていくつかの税額軽減措置があります。
どんな軽減措置かというと、家屋については課税標準額が軽減され、その敷地である土地については一定の税額控除が受けられるのです。なお、家屋は、新築住宅なのか中古住宅なのかによっても軽減が受けられる条件や軽減内容が異なってきます。
まずは、住宅を新築した場合や新築住宅を購入した場合の家屋の軽減措置についてみていきましょう。
新築未使用住宅の場合、一定の条件を満たせば課税基準額から1.200万円を控除できます。
つまり、家屋の固定資産税評価額が1.200万円までの新築住宅であれば、家屋については不動産所得税が掛かりません。
言いかえると、新築家屋の固定資産税評価額が購入価格の6割程度だとすれば、購入価額が約2000万円までの新築家屋には不動産取得税は課税されないということです。
中古住宅についても一定の条件を満たせば、課税標準額から控除が受けられます。その控除額は新築の時期によって異なり、最高で1200万円です。
一方、住宅とともに取得した敷地についても家屋が新築住宅の軽減措置を受けられる場合で、かつ一定の条件を満たせば税額の控除が受けられます。
中古住宅の敷地については、住宅用家屋の課税標準の軽減措置の要件を満たす中古住宅と同時に、もしくはその前後1年以内に取得した敷地であれば、新築住宅の場合の土地の軽減と同じ税額控除が受けられます。
なお、これらの軽減措置は、新築の場合構造が居住用であれば賃貸用であっても住宅とその敷地に適用されます。しかし、中古の場合、自らが居住する住宅とその敷地にしか適用されないので注意が必要です。

〇軽減措置を受けるには自ら申請を
不動産所得税は自ら申告するのが原則ですが、仮に申告しわすれても自治体が税額を計算して納税通知書を送ってきます。
しかし、住宅やその敷地についての軽減措置を受けたいのであれば不動産の取得者自らが60日以内に「不動産取得税（減額）申告書」提出する必要があるのです。
その際には、売買契約書のほか様々な書類の添付も必要です。自治体ごとに添付する書類が異なることがありますので、事前に都道府県税事務所の担当部署に問い合わせをし、申告手続きをスムーズに行えるようにしたいものです。

今回は「不動産取得税」について詳しくご説明いたしました。
ご不明な点やご不安なことがございましたら、不動産会社に相談いたしましょう。